房地產開發企業破產重整案件中，涉及購房人權益的相關問題，是管理人不能忽視，也不能回避，而是需謹慎處理的重要問題。諸如：簽訂商品房購銷合同的標的房屋是否屬于破產企業的債務人財產？購房人訴破產企業“商品房購銷合同繼續履行”應否受理等問題，在理論和實務界都有一些不同的處理方式。本人將結合已承辦的房開企業破產重整案件實踐經驗，以云南省高級人民法院已審結的幾個案件為例探析上述問題，以期在房開企業破產重整案件中更好履行管理人職責，維護購房人權益，高效完成該類重整案件的順利推進，發揮企業破產法等相關法律、法規的應有功效。

一、簽訂商品房購銷合同（合同已備案）的標的房屋屬于破產企業的債務人財產

(一) 目前關于債務人財產認定的主要法律規定

1. 破產法領域關于債務人財產認定的主要法律規定

《中華人民共和國企業破產法》第三十條規定：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產,以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產,為債務人財產。”

《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定：“下列財產不屬于破產財產：

（一）債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關系占有、使用的他人財產；

（二）抵押物、留置物、出質物，但權利人放棄優先受償權的或者優先償付被擔保債權剩余的部分除外；

（三）擔保物滅失后產生的保險金、補償金、賠償金等代位物；

（四）依照法律規定存在優先權的財產，但權利人放棄優先受償權或者優先償付特定債權剩余的部分除外；

（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物；

（六）尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產；

（七）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；

（八）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；

（九）破產企業工會所有的財產。

《最高人民法院關于適用

2. 非破產法關于債務人財產認定的主要法律規定

《中華人民共和國物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第十四條規定“不動產特權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”

(二) 云南省高級人民法院裁判案例認為簽訂商品房購銷合同（合同已備案）的標的房屋屬于破產企業的債務人財產

云南省高級人民法院的觀點認為：“關于涉案房屋是否屬于破產財產的問題。本案中，蔣某認為，依照《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第（五）項“下列財產不屬于破產財產：......（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”之規定，涉案房屋以通過簽訂《商品房購銷合同》的形式特定化，且其已支付全部對價，故案涉房屋不屬于破產財產。對此，本院認為，《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》雖然尚未廢止，但該規定系為適用已經廢止的《中華人民共和國企業破產法（試行）》而制定的司法解釋。《中華人民共和國企業破產法》頒布實施后，又制定了新的司法解釋，其中涉及破產財產界定標準的司法解釋為《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二條，該條規定作出了不同于《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定。故依據“新法優于舊法”的原則，本案應當適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二條關于“下列財產不應認定為債務人財產：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；（三）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；（四）其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產'之規定，來界定涉案房屋是否屬于破產財產。案涉房屋并不符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二條規定的情形，結合《中華人 民共和國企業破產法》第三十條關于：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產”之規定，本院認定涉案房屋屬于破產財產。”[注1]

根據云南省高院對上述案例的說理，認定案涉房屋是否屬于債務人財產，應適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二條之規定，而不應當適用《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關于特定物的規定。

二、購房人在法院受理破產重整案件后，訴請債務企業“商品房購銷合同繼續履行”，人民法院應當不予受理

(一) 目前關于破產重整案件受理后，新提起的涉訴案件處理的法律規定

1.《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二十一條規定：“破產申請受理前，債權人就債務人財產提起下列訴訟，破產申請受理時案件尚未審結的，人民法院應當中止審理：（一）主張次債務人代替債務人直接向其償還債務的；（二）主張債務人的出資人、發起人和負有監督股東履行出資義務的董事、高級管理人員，或者協助抽逃出資的其他股東、董事、高級管理人員、實際控制人等直接向其承擔出資不實或者抽逃出資責任的；（三）以債務人的股東與債務人法人人格嚴重混同為由，主張債務人的股東直接向其償還債務人對其所負債務的；（四）其他就債務人財產提起的個別清償訴訟。債務人破產宣告后，人民法院應當依照企業破產法第四十四條的規定判決駁回債權人的訴訟請求。但是，債權人一審中變更其訴訟請求為追收的相關財產歸入債務人財產的除外。債務人破產宣告前，人民法院依據企業破產法第十二條或者第一百零八條的規定裁定駁回破產申請或者終結破產程序的，上述中止審理的案件應當依法恢復審理。”第二十三條規定：“破產申請受理后，債權人就債務人財產向人民法院提起本規定第二十一條第一款所列訴訟的，人民法院不予受理。”

2.《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百一十條規定：“人民法院受理破產申請后，債權人新提起的要求債務人清償的民事訴訟，人民法院不予受理，同時告知債權人應當向管理人申報債權。債權人申報債權后，對管理人編制的債權表記載有異議的，可以根據《中華人民共和國企業破產法》第五十八條的規定提起債權確認之訴。”

3.《云南省高級人民法院破產案件審判指引（試行）》第一百六十二條規定：“人民法院受理破產申請后，債務人的債權人只能通過破產程序進行受償，不得就該債權對債務人提起新的給付之訴。債權人起訴的，人民法院應不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴，并告知債權人向債務人的管理人申報債權。”

(二) 云南省高級人民法院裁判案例認為購房人在法院受理破產重整案件后，訴請債務企業“商品房購銷合同繼續履行”，人民法院應當不予受理

云南省高級人民法院的觀點認為：“關于千*豐公司應否向蔣某交付房屋并支付違約金的問題。本院認為，在千*豐公司的破產申請受理后，蔣某依據《中華人民共和國合同法》提出的要求千*豐公司交付房屋并支付違約金的訴訟，屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法＞若干問題的規定（二）》第二十一條第一款第（四）項規定的“（四）其他就債務人財產提起的個別清償訴訟”。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第二十三條第一款關于“破產申請受理后，債權人就債務人財產向人民法院提起本規定第二十一條第一款所列訴訟的，人民法院不予受理”之規定，對蔣某的起訴應當不予受理。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百三十條規定：“人民法院依照第二審程序審理案件，認為依法不應由人民法院受理的，可以由第二審人民法院直接裁定撤銷原裁判，駁回起訴。”對于蔣某主張的債權，在其向管理人申報債權未得到確認的情形下，可依據《中華人民共和國企業破產法》第五十八條關于“依照本法第五十七條規定編制的債權表，應當提交第一次債權人會議核查。債務人、債權人對債權表記載的債權無異議的，由人民法院裁定確認。債務人、債權人對債權表記載的債權有異議的，可以向受理破產申請的人民法院提起訴訟”之規定提起債權確認之訴。”[注2]

根據云南省高院對上述案例的說理，購房人在法院受理破產重整案件后，訴請債務企業“商品房購銷合同繼續履行”，要求交付房屋并支付違約金的訴訟，屬于其他就債務人財產提起的個別清償訴訟，人民法院應當不予受理，如受理的，應當駁回起訴。

三、購房人在破產重整中享有的權益

根據上述分析，在確定簽訂商品房購銷合同（合同已備案）標的房屋屬于破產企業債務人財產的前提下，作為合同相對方的購房人，在破產重整程序中始終享有的只是債權，沒有物權。購房人因商品房購銷合同是否解除或者是否繼續履行而產生不同的權益，該不同僅是債權實現方式的不同，但權益的享有都是基于債權人的身份而取得，并非物權所有人。

(一) 商品房購銷合同解除的，購房人屬于債權人，享有債權人的相關權益

依據《中華人民共和國企業破產法》第四十四條規定：“人民法院受理破產申請時對債務人享有債權的債權人，依照本法規定的程序行使權利。”第五十三條規定：“管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權。”購房人作為債權人，在其與破產企業簽訂的商品房購銷合同解除的情況下，享有債權申報、參加債權人會議、行使表決權、債權清償等權利。

(二) 商品房購銷合同繼續履行的，購房人作為合同相對人，仍是債權人，享有合同繼續履行的相關權益

依據《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”管理人決定商品房購銷合同繼續履行的，購房人作為合同相對人，仍是債權人，享有合同中約定的相關權益，如有權按合同約定請求管理人或者破產企業后期交房和辦理房屋不動產證。

(三) 購房人債權如何清償及實現

1. 目前關于消費購房人的法律規定

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：“二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同：（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

消費購房人并非法定術語，僅是法律實務中總結的一個法律術語。目前沒有準確的定義，但根據現有規定，有其適用條件及范圍。消費購房人至少要滿足以下三個條件：第一，與債務企業已簽訂合法有效的書面買賣合同。第二，購買房屋的目的用于居住，且名下無其他用于居住的房屋。第三，已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

2. 消費購房人權益保護的路徑分析

無論是商品房購銷合同解除還是繼續履行，消費購房人作為債權人，都享有消費購房人的優先受償權，只是受償的方式不一樣，解除商品房購銷合同的消費購房人獲得已付購房款的全額現金清償；繼續履行商品房購銷合同的消費購房人全額交清房款后，將獲得房屋滿足交房條件后的房屋物權，優先實現債權。消費購房人在商品房購銷合同依法解除的情況下，債權全額清償，清償順位優先于工程價款優先權，同時獲得清償的購房人須配合管理人解除合同備案。

四、因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人原則上不享受消費購房人的權益

(一) 因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人權益保護的原則

1. 以債務人資產最大化為根本原則；

2. 因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人，應區分不同情形，維護消費購房人相關權益；

3. 堅決打擊以高利放貸為主營業務的民間借貸債權人侵占債務人財產的違法、犯罪行為；

4. 管理人解除商品房購銷合同情況下，以房抵債基礎法律關系債權人應申報債權。

(二) 因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人原則上不享受消費購房人的權益

首先，因簽訂以物抵債協議進而簽訂商品房購銷合同（合同已備案）的標的房屋屬于破產企業的債務人財產。

其次，因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人，購房合同解除后形成的債權系普通債權。

由于因以房抵債簽訂商品房購銷合同的購房人原則上不享受消費購房人的權益，即不享有優先受償權。在管理人解除該類因以房抵債簽訂的商品房購銷合同后，該購房人可依據《中華人民共和國企業破產法》第五十三條規定：“管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權。”向管理人就因購房合同解除所產生的損害賠償金申報債權，該債權的性質為普通債權。

再者，因以房抵債簽訂商品房購銷合同解除而致使抵債的基礎法律關系下的債權恢復的，基礎法律關系相對人可按基礎法律關系性質申報債權，如基礎關系為民間借貸的，管理人將確認其債權性質為普通債權，如基礎法律關系是建設工程價款優先權的，管理人將確認其債權為建設工程價款優先權。

注釋:

[1] 參見：云南省高級人民法院【2020】云民終1435號。

[2] 參見：云南省高級人民法院【2020】云民終1435號。

參考文獻:

[1] 王欣新.破產法學[M].北京:中國人民大學出版社.2004

[2] 齊明.中國破產法原理與適用[M].北京:中國人民大學出版社.2017

[3] 池偉宏.房地產企業破產重整中的權利順位再思考[J].法律適用，2016,（3）

[4] 王欣新，張思明.論房地產開發企業破產中的購房者利益保護[J].江漢論壇，2015,（10