經(jīng)常接到身邊同事或朋友咨詢(xún)，說(shuō)起他們小區(qū)的各種煩心事：物業(yè)公司服務(wù)差、賬目不公布、業(yè)主委員會(huì)成立重重困難、重新?lián)Q物業(yè)公司障礙不斷、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司成天鬧得雞犬不寧……實(shí)在忍無(wú)可忍，只想賣(mài)房走人，卻發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)糟糕的物業(yè)環(huán)境，自家房?jī)r(jià)比隔壁小區(qū)掉價(jià)不少。這是不少職場(chǎng)人士真實(shí)生活的寫(xiě)照，在外奔波一天，回到家卻為小區(qū)里的事煩惱不已。
近些年物業(yè)管理的矛盾糾紛已經(jīng)成為一大民生問(wèn)題，剛剛實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）對(duì)于與業(yè)主切身利益相關(guān)的熱點(diǎn)問(wèn)題作出了新規(guī)定，每位業(yè)主不可不知。
一、業(yè)主委員會(huì)成立難，街道社區(qū)來(lái)幫忙
隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，越來(lái)越多的業(yè)主關(guān)心起自己小區(qū)的那些事：公共收益都去哪了、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不好怎么辦、如何選聘新的物業(yè)公司等問(wèn)題。小區(qū)業(yè)主的共同事務(wù)由業(yè)主共同決定，單個(gè)業(yè)主無(wú)法行使權(quán)利，因此，選舉成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使權(quán)利已然成為業(yè)主自治的必然趨勢(shì)。然而，由于業(yè)主大會(huì)的設(shè)立及選舉業(yè)主委員會(huì)的流程較為復(fù)雜，業(yè)主們多為熱心公益的在職人士，不具備足夠的專(zhuān)業(yè)能力，許多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)遲遲無(wú)法成立。這就導(dǎo)致了涉及全體業(yè)主權(quán)益的事項(xiàng)無(wú)法決策，業(yè)主的權(quán)益無(wú)法得到保障。
為了更好的幫助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，此次《民法典》正式明確了政府部門(mén)、居委會(huì)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主若在成立業(yè)主委員會(huì)的過(guò)程中遇到難題，可向所在轄區(qū)的街道、社區(qū)尋求幫助，以便盡快成立成立業(yè)主委員會(huì)、擁有依法維權(quán)的合法主體。
二、維修資金使用規(guī)則已調(diào)整，業(yè)主積極參與不可少
“我家是頂層，幾乎每次下雨棚頂都滲漏，我可以申請(qǐng)維修資金嗎？”“我們家是老舊小區(qū)，想要申請(qǐng)維修資金修繕設(shè)備，需要什么手續(xù)？”在實(shí)務(wù)中，業(yè)主經(jīng)常會(huì)咨詢(xún)維修資金如何使用并且抱怨維修資金使用的門(mén)檻太高，申請(qǐng)困難、經(jīng)常來(lái)回跑等問(wèn)題。
籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，原《物權(quán)法》規(guī)定需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，《民法典》對(duì)此表決規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，需業(yè)主共同決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)先由專(zhuān)有面積和人數(shù)占比超過(guò)三分之二以上的業(yè)主參與表決，再由參與表決的專(zhuān)有部分面積和人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
從最終表決通過(guò)的數(shù)字上來(lái)看，表決生效的比例已降低，但是并不意味著今后業(yè)主共同管理小區(qū)事務(wù)容易了，因?yàn)樯婕皹I(yè)主共同決定事項(xiàng)，先要有“雙三分之二”的業(yè)主參與表決，否則無(wú)法進(jìn)入具體事項(xiàng)的投票表決。由此可見(jiàn)，業(yè)主們還得積極參與小區(qū)共有事務(wù)的管理，才有可能提高共有事務(wù)管理決策的效率。
三、業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入屬業(yè)主共有
作為業(yè)主，是否注意到你家小區(qū)外墻面或電梯內(nèi)的廣告、地面的停車(chē)位及廣場(chǎng)上的快遞柜？這些都是產(chǎn)生公共收益的渠道，對(duì)于地段好的小區(qū)來(lái)說(shuō)這是一筆不小的收益。那這些收益應(yīng)當(dāng)屬于誰(shuí)呢？
《民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)需獲得業(yè)主表決同意，產(chǎn)生的收益在扣除合理成本后，歸屬于業(yè)主共同所有，由業(yè)主共同決定如何使用。經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定后這些收益可以用于彌補(bǔ)維修資金不足，可以為小區(qū)增設(shè)娛樂(lè)設(shè)施，對(duì)于仍有結(jié)余的小區(qū)還可以給業(yè)主發(fā)福利。
四、物業(yè)公司口頭承諾也有法律效力
《民法典》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。對(duì)業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了明確，便于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及履行情況進(jìn)行了解和查詢(xún)。
小區(qū)招投標(biāo)過(guò)程中有些物業(yè)公司為了能夠提高中標(biāo)籌碼，在投標(biāo)路演或在合同磋商過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)作出有利于業(yè)主的口頭承諾。但在成功進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目后，口頭承諾若無(wú)法兌現(xiàn)，無(wú)疑會(huì)引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。
《民法典》明確規(guī)定物業(yè)公司公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。這就意味著物業(yè)公司無(wú)論是在宣傳、廣告中以及以其他公開(kāi)場(chǎng)合所作出的有利于業(yè)主的承諾，均是物業(yè)服務(wù)合同的一部分，對(duì)物業(yè)公司具有法律拘束力。若是物業(yè)公司拒不履行，業(yè)主可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
五、小區(qū)共同管理情況業(yè)主有權(quán)知道
日常生活中，作為業(yè)主是否注意到小區(qū)公告欄中張貼的內(nèi)容，是否會(huì)關(guān)心物業(yè)公司服務(wù)的事項(xiàng)包括哪些，服務(wù)質(zhì)量是什么標(biāo)準(zhǔn)以及維修資金的相關(guān)使用情況又是如何？這些事項(xiàng)不僅關(guān)系到小區(qū)日常管理的狀態(tài)，也與每位業(yè)主的切身利益緊密相關(guān)。《民法典》規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)事項(xiàng)、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，業(yè)主對(duì)于小區(qū)共同管理事項(xiàng)享有知情權(quán)。
六、業(yè)主裝修出租或出賣(mài)房屋應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)公司
業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，當(dāng)然對(duì)其專(zhuān)有部分享有支配權(quán)。但是，業(yè)主在行使支配權(quán)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)明確界限，不能影響到其他業(yè)主的權(quán)利。特別是全體業(yè)主共住同一個(gè)小區(qū)，在行使自己權(quán)利的同時(shí)不得損害其他業(yè)主的權(quán)益?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，業(yè)主在對(duì)自己房屋進(jìn)行裝飾裝修、轉(zhuǎn)讓、出租、依法改變共有部分用途的，都應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)公司告知，使物業(yè)公司知悉并掌握情況，便于其履行管理職責(zé)。
七、業(yè)主依照法定程序可提前解除物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同在履行期內(nèi)，如果物業(yè)公司的服務(wù)無(wú)法達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)依照法定程序重新選聘一家物業(yè)公司。《民法典》賦予了業(yè)主提前解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。只要業(yè)主大會(huì)程序合法，在合同期內(nèi)業(yè)主可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同，提前六十日書(shū)面通知物業(yè)公司后可要求物業(yè)公司退出。
當(dāng)然，《民法典》賦予業(yè)主的合同解除權(quán)并不能隨意行使，若因解除合同造成物業(yè)公司損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償物業(yè)公司的合理?yè)p失。
八、保護(hù)頭頂上的安全，人人有責(zé)
“高空拋物”是最近一兩年社會(huì)關(guān)心的熱點(diǎn)話(huà)題，《民法典》對(duì)于高空拋物致害責(zé)任進(jìn)行了細(xì)化，嚴(yán)禁高空拋物，高空拋物或墜物造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查無(wú)法確定侵權(quán)人的，除非業(yè)主能證明自己不是侵權(quán)人，否則所有存在加害可能的業(yè)主（或使用人）要共同對(duì)受害人進(jìn)行補(bǔ)償。
因此，對(duì)于高空拋物業(yè)主可不能事不關(guān)己，鄰里之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳提醒，提高全體業(yè)主的素質(zhì)，否則出了高空拋物事件，業(yè)主可能面臨共同承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
《民法典》作為我國(guó)第一部民事領(lǐng)域的綜合性法律，涵蓋各類(lèi)民事主體的各種人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，對(duì)于涉及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范?！百I(mǎi)房一時(shí)，住房一世”，每一位業(yè)主都應(yīng)當(dāng)好好學(xué)習(xí)《民法典》，了解新規(guī)定帶給我們?nèi)粘Ｉ畹淖兓?。只有業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒，關(guān)注小區(qū)的公共事務(wù)，學(xué)會(huì)適當(dāng)?shù)鼐S護(hù)自身合法利益，才能減少自家小區(qū)里的那些煩心事。