《通知》旨在貫徹國(guó)務(wù)院《支持北京深化國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》相關(guān)要求，推進(jìn)北京市轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，確保不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的規(guī)范性、準(zhǔn)確性及完整性，切實(shí)有效的保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)信托法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的適用范圍、辦理流程及信托財(cái)產(chǎn)處置相關(guān)要求進(jìn)行了明確的界定。

《通知》指出，不動(dòng)產(chǎn)信托，是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。《通知》所稱的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記是指委托人將國(guó)有土地上已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。同時(shí)，委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)符合不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，權(quán)屬清晰，不存在權(quán)利限制情形。

《通知》對(duì)辦理流程進(jìn)行了具體闡述：

(一) 信托產(chǎn)品預(yù)登記。不動(dòng)產(chǎn)信托成立前，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。

(二) 簽訂信托文件。委托人與信托機(jī)構(gòu)共同簽訂信托文件，信托文件應(yīng)明確信托目的、信托財(cái)產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分等具體內(nèi)容。

(三) 辦理信托財(cái)產(chǎn)登記。委托人與信托機(jī)構(gòu)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅（或減免稅）憑證、信托文件、中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX。”

在該《通知》發(fā)布前，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度領(lǐng)域雖有探索，但進(jìn)展相對(duì)緩慢。2022年10月，杭州市民政局等五部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)慈善信托工作的通知》，是全國(guó)首個(gè)明確不動(dòng)產(chǎn)慈善信托、不動(dòng)產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記定義，以及不動(dòng)產(chǎn)慈善信托備案和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記流程、要求及所需材料的文件。然而令人遺憾的是，此后未見有更多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法的出臺(tái)。

該文件最大的亮點(diǎn)在于，在當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度框架下，創(chuàng)造性地增設(shè)了“信托”這一新的登記事項(xiàng)。這一微小卻意義重大的突破實(shí)屬不易，因?yàn)樵谖覈?guó)原有的不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目中，并未包含不動(dòng)產(chǎn)信托登記這一類別。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，傳統(tǒng)的登記項(xiàng)目有：不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記以及查封登記等北京此次發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)信托登記新規(guī)，則創(chuàng)設(shè)了信托登記這一選項(xiàng)。

《信托法》已經(jīng)頒布施行達(dá)24年之久，而與之相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)信托登記制度的缺失導(dǎo)致了委托人在有意愿將不動(dòng)產(chǎn)納入信托時(shí)，面臨不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行信托登記的困境。以往，委托人只能權(quán)宜采取兩種方式：第一種，過(guò)戶登記至受托人名下；第二種，將不動(dòng)產(chǎn)抵押給信托受托人的方式將不動(dòng)產(chǎn)“納入信托”。采用這種抵押方式，不動(dòng)產(chǎn)仍登記于委托人名下，雖限制了委托人在未經(jīng)受托人同意下的擅自處分權(quán)，但不符合我國(guó)《信托法》規(guī)定的信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移至受托人名下的要求。目前無(wú)法大規(guī)模按照《信托法》的規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至受托人名下的原因則在于根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)只能通過(guò)買賣、贈(zèng)與或是繼承實(shí)現(xiàn)權(quán)屬的變更，委托人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至信托受托人名下只能以交易過(guò)戶的形式，并承擔(dān)高額的費(fèi)用成本（例如：增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等），不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值越高，承擔(dān)的稅務(wù)成本越高。

不僅如此，雙重征稅是委托人放棄考慮不動(dòng)產(chǎn)信托的根本原因，如上文所述委托人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至信托受托人名下時(shí)，按照交易過(guò)戶的方式繳納稅費(fèi)。在信托目的實(shí)現(xiàn)后，信托受托人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至信托受益人時(shí)，仍需要按照交易過(guò)戶的方式再次繳納稅費(fèi)，而稅費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)者為委托人或收益人，大大的增加了設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托的成本，無(wú)法為委托人實(shí)現(xiàn)財(cái)富傳承的最大利益，因此嚴(yán)重限制了不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展。

設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托的必要性為何？英美法系國(guó)家，信托制度由來(lái)已久，被廣泛應(yīng)用于財(cái)富保護(hù)、稅務(wù)籌劃和資產(chǎn)傳承等場(chǎng)景，以實(shí)現(xiàn)委托人的長(zhǎng)期規(guī)劃和利益保護(hù)。中國(guó)近十年來(lái)，隨著家族信托在財(cái)富管理領(lǐng)域的發(fā)展，越來(lái)越多的高凈值客戶選擇信托作為其財(cái)富守護(hù)、傳承的金融工具，“信托制度”的重要性和必要性得以體現(xiàn)。以單親母親罹患重病，命不久矣，欲將其名下數(shù)套不動(dòng)產(chǎn)留給年幼的子女為例，若其直接贈(zèng)與過(guò)戶給子女，一旦母親去世，子女將由前夫監(jiān)護(hù)和撫養(yǎng)，在子女成年之前，不動(dòng)產(chǎn)由前夫掌管及控制，這未必是單親母親的意愿。為避免這一局面的出現(xiàn)，單親母親可選擇將不動(dòng)產(chǎn)放入信托，由信托機(jī)構(gòu)管理不動(dòng)產(chǎn)，在此過(guò)程中單親母親可以聘請(qǐng)律師或者委托信任的親友作為監(jiān)察人監(jiān)督信托機(jī)構(gòu)的勤勉盡責(zé)。單親母親可在個(gè)性化定制的信托合同中約定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及收益權(quán)，例如用房租支付信托費(fèi)用、子女生活并在子女成年后、具備管理財(cái)產(chǎn)的能力等條件達(dá)成時(shí)，由信托公司將不動(dòng)產(chǎn)一次性或分次交付給子女。這樣既能防止前夫管理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作出有損子女利益的行為，又能避免因孩子年幼，沒(méi)有能力管理不動(dòng)產(chǎn)而造成相關(guān)財(cái)產(chǎn)的損失。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)信托可以最大程度的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的定向傳承及實(shí)現(xiàn)委托人的意愿。

在大陸法系下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為依據(jù)。因此，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托需要將不動(dòng)產(chǎn)從委托人名下轉(zhuǎn)移登記在受托人（通常為信托機(jī)構(gòu)）名下，完成轉(zhuǎn)移登記后，記載的權(quán)利人即為信托機(jī)構(gòu)。由于當(dāng)前缺乏專門的信托選項(xiàng)登記，即未對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行特別標(biāo)注，任何第三方在查閱被信托登記的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，只能看到產(chǎn)權(quán)人登記為信托機(jī)構(gòu)，而取法區(qū)分該不動(dòng)產(chǎn)是受托人自有還是受托管理。盡管信托“TRUST”一詞源自信任，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大的情況下，委托人往往難以在缺乏制度保障的情況下，僅憑信任就放心地將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至信托機(jī)構(gòu)名下，其擔(dān)憂始終難以消除。

當(dāng)信托不動(dòng)產(chǎn)登記至信托機(jī)構(gòu)名下，若能在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX”，并特別備注“信托”字樣，則所有市場(chǎng)主體均能清晰知曉該不動(dòng)產(chǎn)并非信托機(jī)構(gòu)所有，而僅是受托進(jìn)行保管。這將極大地提升交易的安全性。畢竟，信托機(jī)構(gòu)作為經(jīng)濟(jì)主體，特別是別有用心的信托機(jī)構(gòu)工作人員在巨大利益面前難以做到完全絕緣，唯有通過(guò)制度保障才能確保信托財(cái)產(chǎn)的安全。因此，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托登記的同時(shí)，也無(wú)需信托機(jī)構(gòu)費(fèi)心證明其不會(huì)擅自處分信托的不動(dòng)產(chǎn)。

盡管該通知文件的適用范圍僅限于北京市轄區(qū)內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，進(jìn)行信托財(cái)產(chǎn)登記。但北京作為首都，能夠快速響應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，進(jìn)行金融創(chuàng)新。相信經(jīng)過(guò)一年的試點(diǎn)實(shí)踐并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，能夠形成一套成熟完善的制度，并有望在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣施行，為我國(guó)其他省市地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)信托實(shí)務(wù)提供了示范及指引。

該文件是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度發(fā)展道路上的重要的里程碑其所蘊(yùn)含的積極意義極為深遠(yuǎn)。《信托法》頒布實(shí)施至今已有24年，家族信托的受托財(cái)產(chǎn)始終局限在資金類，且設(shè)立資金信托的門檻動(dòng)輒高達(dá)人民幣1000萬(wàn)元，而對(duì)于相當(dāng)多的高凈值家庭乃至普通家庭而言，其家庭主要財(cái)產(chǎn)的配置往往集中在不動(dòng)產(chǎn)及股權(quán)，而非銀行存款，而有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信托登記的專門規(guī)定一直處于空白地帶，將不動(dòng)產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)面臨雙重稅收，限制了潛在委托人的選擇。《通知》的發(fā)布，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托制度的落地與發(fā)展具有重大、積極的意義，也極大豐富財(cái)富管理與傳承的工具箱，財(cái)富管理專業(yè)領(lǐng)域的律師可根據(jù)委托人的財(cái)產(chǎn)配置及需求，靈活的選擇傳統(tǒng)的保險(xiǎn)與資金類信托及不動(dòng)產(chǎn)信托，為委托人定制財(cái)富傳承方案，規(guī)避可能發(fā)生的繼承風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、婚姻風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以保證的傳承的順利進(jìn)行、子女后代們能夠平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)與權(quán)利的接替，實(shí)現(xiàn)委托人的傳承目的及愿望。

《信托法》僅規(guī)定公益信托應(yīng)當(dāng)設(shè)置監(jiān)察人而為了維護(hù)信托受益人的利益，加強(qiáng)對(duì)信托活動(dòng)的監(jiān)督，保證信托目的的實(shí)現(xiàn)，財(cái)富管理律師亦可幫助委托人在信托合同中設(shè)置監(jiān)察人條款，并明確其權(quán)利與義務(wù)，并可接受委托人委托擔(dān)任信托監(jiān)察人。

該項(xiàng)新規(guī)的試行將對(duì)家族財(cái)富管理與傳承產(chǎn)生重大影響，財(cái)富管理律師應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)與研究，在為委托人選擇傳承金融工具的過(guò)程中，結(jié)合稅收制度及婚姻風(fēng)險(xiǎn)、繼承風(fēng)險(xiǎn)等，為委托人定制傳承方案，以期隔離風(fēng)險(xiǎn)，最大程度的實(shí)現(xiàn)委托人的傳承愿景。

新規(guī)的重磅發(fā)布，受到社會(huì)各界人士的廣泛的關(guān)注，該項(xiàng)新規(guī)是國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)信托及不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的信托公示制度領(lǐng)域的勇敢探索與創(chuàng)新，北京地區(qū)的試行將為其他省市地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)信托實(shí)務(wù)未來(lái)的逐步開展提供寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)信托的順利推行，“非交易過(guò)戶”這一理念必然為未來(lái)的股權(quán)信托制度的制定提供解決方案，從而推進(jìn)我國(guó)家族信托全面的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。