文 | 談軍一 朱憶茜

近年，國(guó)際投資者對(duì)日本樓市前景看好，并呈現(xiàn)出濃厚的投資興趣 ，其中包括各路中國(guó)投資者。本文就中國(guó)投資者投資日本房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、商業(yè)邏輯，以及日本的不動(dòng)產(chǎn)法律做簡(jiǎn)要的介紹。

一、投資日本房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

2014年，海外法人收購(gòu)日本不動(dòng)產(chǎn)的總金額達(dá)到9777億日元，這一數(shù)字是上一年度的3倍左右，創(chuàng)下了2005年以來(lái)的最高值。海外投資者對(duì)投資日本房地產(chǎn)熱情高漲，大型的商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)案比比皆是。比如，2014年2月，新加坡的凱德商用以132億日元的價(jià)格收購(gòu)了日本東京的La Park Mizue購(gòu)物中心、大阪的Izumiya Hirakata購(gòu)物中心和神戶的Coop Kobe購(gòu)物中心各73.71%的股權(quán)，隨后又在同年7月27日，以228 億日元的價(jià)格從日本私募基金公司Tiger Eye Realty有限公司手中收購(gòu)了日本東京的一家購(gòu)物中心Olinas Mall。再比如，2014年11月，美國(guó)的黑石集團(tuán)以超過(guò)1900億日元的價(jià)格收購(gòu)了通用電氣旗下的日本住房不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

但在投資日本房地產(chǎn)的海外投資者中，中國(guó)投資者最為搶眼。2015年8月，一名中國(guó)個(gè)人投資者以6.9億日元和6.8億日元的現(xiàn)金接連買下了兩棟東京的相鄰新建房屋，經(jīng)日本媒體報(bào)道后引起不小震動(dòng)。

雖然中國(guó)投資者投資日本房地產(chǎn)近幾年才興起的，但是投資十分活躍，購(gòu)買力巨大。目前，對(duì)日進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的中國(guó)投資者主要有兩類：一類是富裕階層及部分中產(chǎn)階級(jí)個(gè)人投資者，另一類以房產(chǎn)相關(guān)民營(yíng)企業(yè)、投資型基金為主的機(jī)構(gòu)投資者。

關(guān)于個(gè)人投資狀況，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年中，至少有360億日元的個(gè)人資金進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，而2015年前三個(gè)月即達(dá)到了111億日元。

關(guān)于機(jī)構(gòu)投資，最為典型的是復(fù)星集團(tuán)收購(gòu)案。2014年5月，復(fù)星集團(tuán)從一家日本私募股權(quán)投資公司手中收購(gòu)了總部位于東京的不動(dòng)產(chǎn)管理公司IDERA資產(chǎn)管理公司98%的股權(quán)。IDERA是一個(gè)投融資與資產(chǎn)管理的一體化平臺(tái)，管理資產(chǎn)超過(guò)1600億日元，其中包括辦公樓、居住用房和不動(dòng)產(chǎn)基金等。同年8月，復(fù)星集團(tuán)通過(guò)IDERA完成了對(duì)位于東京品川的大型寫字樓“海堡廣場(chǎng)花旗銀行中心”的收購(gòu)。該寫字樓共25層，復(fù)星集團(tuán)擬通過(guò)對(duì)外出租實(shí)現(xiàn)盈利，而該項(xiàng)目的資產(chǎn)管理也將由IDERA負(fù)責(zé)。據(jù)悉復(fù)星集團(tuán)將通過(guò)IDERA這個(gè)平臺(tái)繼續(xù)在日本收購(gòu)此類大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，并計(jì)劃通過(guò)該平臺(tái)進(jìn)軍東南亞。

另外，值得一提的是，中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金——中國(guó)投資有限責(zé)任公司在2015年2月，以超過(guò)10億美元的價(jià)格從森信托株式會(huì)社手中收購(gòu)了東京地標(biāo)建筑目黑雅敘園。目黑雅敘園酒店以婚宴廳聞名，是東京著名景點(diǎn)之一，每年都有大量游客來(lái)訪并入住。

二、投資日本房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯

中國(guó)投資者自信滿滿大舉進(jìn)軍日本房地產(chǎn)，這其中的商業(yè)邏輯如何理解呢？

觀察中國(guó)投資者投資日本房地產(chǎn)的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資者（包括部分個(gè)人投資者）的投資項(xiàng)目主要以旅游地產(chǎn)為主。這是由于近年來(lái)日本旅游市場(chǎng)大熱，每年有大批中國(guó)游客涌入日本觀光和購(gòu)物，日本的酒店業(yè)需求大增。于是，一些國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)便將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了這些到日本旅游的中國(guó)人。比如上文中提到的中國(guó)投資有限責(zé)任公司收購(gòu)目黑雅敘園酒店的項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶便是這些赴日旅游的中國(guó)游客。可以說(shuō)，投資日本房地產(chǎn)一定程度是因?yàn)榭吹搅司惩饴糜蜗M(fèi)這片藍(lán)海。

而對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，東京、大阪中心地帶的住宅項(xiàng)目則是他們的首選。他們投資日本房地產(chǎn)除了財(cái)富保值增值，某種程度還有追求生活品質(zhì)、子女留學(xué)計(jì)劃、享受醫(yī)療保險(xiǎn)等內(nèi)在需求。同時(shí)，相較于在美國(guó)、加拿大、英國(guó)購(gòu)房，在日本購(gòu)房有著來(lái)往便利，以及氣候、飲食習(xí)慣相宜等諸多天然優(yōu)勢(shì)。

值得一提的是，在日本購(gòu)買房產(chǎn)并不能直接獲得簽證，更不能直接移民，但是，通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)并以房產(chǎn)管理為名投資設(shè)立公司，進(jìn)而獲得經(jīng)營(yíng)管理簽證的方法還是有的，原則上，經(jīng)營(yíng)管理簽證續(xù)簽5年后可申請(qǐng)加入日本國(guó)籍，10年后可申請(qǐng)永住權(quán)。

事實(shí)上，價(jià)值發(fā)現(xiàn)和升值空間正是中國(guó)投資者投資日本房地產(chǎn)的基本動(dòng)因。

日本在20世紀(jì)90年代時(shí)曾經(jīng)歷巨大的房地產(chǎn)泡沫時(shí)代。21世紀(jì)初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅下落。目前，日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半，大概與還未產(chǎn)生泡沫的30年前的房?jī)r(jià)水平持平。加之日元貶值的影響，日本的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格處于歷史低位。以上文提到的復(fù)星集團(tuán)收購(gòu)“花旗銀行中心”大樓為例，收購(gòu)價(jià)格在120~130億日元左右（當(dāng)時(shí)約合人民幣7.2~7.8億元），而這棟25層的寫字樓的建筑面積大約為28954.48平方米,算下來(lái)，每平米的價(jià)格大約只有25900元人民幣。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前東京的住宅均價(jià)大概在100萬(wàn)日元/平方米左右（約合人民幣5.3萬(wàn)元/平方米），整體的房?jī)r(jià)水平與上海非常接近,但是，在日本買房并不算公攤面積，得房率100%，而且出售房屋一般為精裝修房。

同時(shí)，東京已成功申辦2020年奧運(yùn)會(huì)，根據(jù)以往其他國(guó)家舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將極大地推動(dòng)奧運(yùn)會(huì)舉辦城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，日本包括酒店、寫字樓、公寓等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)開始明顯上升，從日本交通省公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，日本2015年1月份的房屋價(jià)格指數(shù)為103.8，比去年1月份同比增長(zhǎng)2%，其中，京阪神地區(qū)的房屋價(jià)格指數(shù)為106，同比增長(zhǎng)2.2%，東京都地區(qū)房屋價(jià)格指數(shù)為107.2，同比增長(zhǎng)3.8%。

當(dāng)然，租賃回報(bào)也是重要因素。 投資者若在日本購(gòu)入住宅，可通過(guò)出租來(lái)獲取收益。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，東京都內(nèi)有60%的人口租房居住，因此房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)很大。并且，日本的租金回報(bào)率較高，可達(dá)6%～12%。

需要看到的是，對(duì)于許多致力于國(guó)際化發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資日本房地產(chǎn)還有更高大上的目標(biāo)，也就是國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、資產(chǎn)全球配置。其中比較具有代表性的便是上文中提到的復(fù)星集團(tuán)，在收購(gòu)日本IDERA資產(chǎn)管理公司之前，復(fù)星集團(tuán)已經(jīng)在倫敦、紐約、香港布局，收購(gòu)日本IDERA，使得復(fù)星集團(tuán)在全球4個(gè)金融核心城市均擁有了項(xiàng)目，標(biāo)志著其國(guó)際化戰(zhàn)略投資第一輪布局的完成。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資日本房地產(chǎn)除了可能獲得可觀的投資回報(bào)之外，還能深度借鑒發(fā)達(dá)市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，完成國(guó)際化戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的提升無(wú)疑具有推動(dòng)作用。

三、日本的不動(dòng)產(chǎn)法律

投資日本房地產(chǎn)，對(duì)于日本的不動(dòng)產(chǎn)法律不可不知。

1. 不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利

（1）土地所有權(quán)

日本法律承認(rèn)個(gè)人或法人對(duì)土地的所有權(quán)。全國(guó)私有土地占總面積的65%，國(guó)家和地方政府擁有的土地只占35%。日本《民法》第207條規(guī)定：“土地所有權(quán)于法令限制的范圍內(nèi)，及于土地的上下。”因此，在日本，個(gè)人或法人可以購(gòu)買土地成為土地的所有權(quán)人，并在法律規(guī)定范圍內(nèi)在土地上建造建筑物。通常，在日本出售房產(chǎn)時(shí)連同土地所有權(quán)一起出售，比如上文提到的復(fù)星集團(tuán)收購(gòu)“花旗銀行中心”大樓的案例，復(fù)星集團(tuán)以120億日元收購(gòu)的不只是這棟25層建筑的所有權(quán)，還包括這棟大樓所在土地的永久所有權(quán)。

（2）登記制度

日本房地產(chǎn)登記依據(jù)日本《民法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記法》兩項(xiàng)法律，分為土地登記和地上建筑物登記，登記的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、優(yōu)先特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、開采權(quán)等權(quán)利。

日本的房地產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動(dòng)產(chǎn)只有通過(guò)登記才能享有法律上的權(quán)利。日本房地產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)隸屬于政府的法務(wù)省，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的“登記官”，必須通過(guò)日本的司法考試合格后才能被錄用，并由地方法務(wù)局長(zhǎng)正式任命。

2.不動(dòng)產(chǎn)的用途

與中國(guó)出讓土地使用權(quán)時(shí)直接規(guī)定單一的土地用途不同，日本采取土地使用分區(qū)管制制度，國(guó)家通過(guò)區(qū)分城市的功能區(qū)域規(guī)定區(qū)域內(nèi)的土地用途，明確土地使用條件，但是這種用途并非是單一的，以近鄰商業(yè)地域?yàn)槔搮^(qū)域內(nèi)的土地可以用來(lái)建造住宅、店鋪、辦公樓、酒店等，也就是說(shuō)，如果投資者在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)買了土地，可以建造以上各種建筑物，如果投資者在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)買了一棟住宅，也可以改建成辦公樓、酒店等。

3.不動(dòng)產(chǎn)的交易

（1）對(duì)期房交易的限制

根據(jù)日本《宅地建筑物交易法》第36條的規(guī)定，在宅地或建筑物尚未建設(shè)完成之前，若該工程未得到相關(guān)法律所規(guī)定的許可，則不能簽訂買賣該不動(dòng)產(chǎn)的合同。該規(guī)定旨在保護(hù)不熟悉不動(dòng)產(chǎn)交易的普通消費(fèi)者的權(quán)益，降低相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）對(duì)土地價(jià)格的限制

《地價(jià)公示法》第2條規(guī)定，土地鑒定委員會(huì)每年公示根據(jù)國(guó)土交通省令確定的標(biāo)準(zhǔn)地的正常地價(jià)。日本《國(guó)土利用法》規(guī)定，都道府縣知事會(huì)在其轄區(qū)內(nèi)，指定從事土地投機(jī)買賣或有從事土地投機(jī)買賣可能的區(qū)域，以及地價(jià)飆升或存在飆升可能的區(qū)域?yàn)橐?guī)制區(qū)域。在一定期限內(nèi)，若要簽訂轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更規(guī)制區(qū)域內(nèi)土地的所有權(quán)、地上權(quán)或者其他權(quán)利的合同之時(shí)，當(dāng)事人必須獲得都道府縣知事的許可。許可審查事項(xiàng)的其中一項(xiàng)便是土地對(duì)價(jià)，土地對(duì)價(jià)需與土地鑒定委員會(huì)公布的正常地價(jià)相當(dāng)，否則交易將無(wú)法獲得許可。

（3）不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

根據(jù)日本《民法》第566條第3項(xiàng)、第570條以及《宅地建筑物交易法》第40條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商自不動(dòng)產(chǎn)交付之日起，承擔(dān)2年的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，該條款為強(qiáng)行規(guī)定，如果合同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條款違反該規(guī)定，則視為無(wú)效。

需要注意的是，根據(jù)日本《住宅質(zhì)量法》第94條的規(guī)定，如果所購(gòu)房地產(chǎn)為新建住宅，房地產(chǎn)開發(fā)商需對(duì)房屋的的承重構(gòu)造以及防雨部分承擔(dān)10年以上的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。另外，根據(jù)《住宅瑕疵擔(dān)保履行法》的規(guī)定，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)商切實(shí)履行住宅的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)商必須加入保險(xiǎn)或者到法務(wù)局的的托管所繳納保證金。

4.不動(dòng)產(chǎn)的租賃

日本的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)利分為借地權(quán)和借家權(quán)，二者分別對(duì)于土地租賃和建筑物租賃中承租方和出租方的權(quán)利和義務(wù)作出了規(guī)定。關(guān)于借地權(quán)的存續(xù)期間和更新問(wèn)題，《借地借家法》第3條、第4條、第5條規(guī)定，借地權(quán)的存續(xù)期間為30年，若合同約定期間超過(guò)30年，則以合同為準(zhǔn)；借地權(quán)設(shè)立后第一次更新為20年，此后的更新為10年，若合同約定期間超過(guò)該年數(shù)，則以合同為準(zhǔn)；借地權(quán)存續(xù)期滿后，若在土地上建造了建筑物的，承租方要求更新的或者未請(qǐng)求更新但繼續(xù)使用土地的，則視為與先前的合同條件不變進(jìn)行更新，除非出租方及時(shí)表達(dá)異議且有正當(dāng)理由。關(guān)于借家權(quán)更新問(wèn)題，根據(jù)《借地借家法》第26條的規(guī)定，訂立固定期限的建筑物租賃合同之后，若在合同期滿前1年到6個(gè)月間當(dāng)事人未向?qū)Ψ阶鞒霾辉俑禄蜃兏鼦l件的通知，則視為與先前的合同條件不變進(jìn)行更新。另外，《借地借家法》還規(guī)定，違反該法規(guī)定、對(duì)承租方不利的約定無(wú)效。?

5.不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)

根據(jù)日本相關(guān)稅法的規(guī)定，在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要繳納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，土地的不動(dòng)產(chǎn)取得稅為評(píng)估價(jià)格一半的3%，住宅的不動(dòng)產(chǎn)取得稅為評(píng)估價(jià)格的3%，住宅以外的建筑物的不動(dòng)產(chǎn)取得稅為評(píng)估價(jià)格的4%；到政府部門登記備案要繳納產(chǎn)權(quán)登記稅，土地的產(chǎn)權(quán)登記稅為評(píng)估價(jià)格的1.5%，建筑物的產(chǎn)權(quán)登記稅為評(píng)估價(jià)格的2%；還需根據(jù)房屋價(jià)格繳納200日元到60萬(wàn)日元不等的印花稅。

持有不動(dòng)產(chǎn)，每年需繳納不動(dòng)產(chǎn)市值1.4%的固定資產(chǎn)稅以及0.3%的城市規(guī)劃稅。

如果投資者想轉(zhuǎn)手賣出不動(dòng)產(chǎn)，則需要繳納所得稅和住民稅。不動(dòng)產(chǎn)在購(gòu)入后5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，需繳納30%的所得稅和9%的住民稅；超過(guò)5年后轉(zhuǎn)讓的，則需繳納15%的所得稅和5%的住民稅。若投資者為法人，公司的注冊(cè)資本在1億日元以下時(shí)，法人所得金額在800萬(wàn)日元以下部分法人所得稅按15%的稅率計(jì)算，800萬(wàn)日元以上部分按23.9%計(jì)算；公司的注冊(cè)資本在1億日元以上時(shí)，法人所得稅按法人所得金額23.9%計(jì)算。法人住民稅因地而異，標(biāo)準(zhǔn)稅率為3.2%，限制稅率為4.2%。

另外，對(duì)于日本的贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅需要特別注意。首先是贈(zèng)與稅，以4000萬(wàn)日元（約合人民幣208萬(wàn)元）的房產(chǎn)為例，若贈(zèng)與給直系親屬，稅率為50%，應(yīng)繳稅額為1585萬(wàn)日元（約合人民幣82萬(wàn)元）；若贈(zèng)與給直系親屬以外的人，稅率為55%，應(yīng)繳稅額為1800萬(wàn)日元（約合人民幣94萬(wàn)元）。其次是遺產(chǎn)稅，假設(shè)被繼承人在日本擁有2億日元（約合人民幣1040萬(wàn)元）的房產(chǎn)，由妻子和兩個(gè)孩子繼承，根據(jù)日本遺產(chǎn)稅計(jì)算方法，總共需繳納遺產(chǎn)稅1350萬(wàn)日元（約合人民幣70萬(wàn)元）。遺產(chǎn)數(shù)額越大，稅率就越高，若個(gè)人繼承遺產(chǎn)數(shù)額達(dá)到6億日元以上，稅率高達(dá)55%。

6.不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量

日本《建筑基準(zhǔn)法》對(duì)于建筑物的抗震性、消防措施等都進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，日本的建筑技術(shù)水平較高，建筑企業(yè)也普遍誠(chéng)信敬業(yè)，房產(chǎn)質(zhì)量應(yīng)該值得信賴。

但是，也有例外。2005年，東京、長(zhǎng)野、靜岡等地共36棟高層建筑物被查出抗震數(shù)據(jù)造假、偷工減料，這些建筑絕大部分的抗震強(qiáng)度只有規(guī)定的50%以下，最低的只有26%。36棟高層建筑物中既有公寓也有飯店，均由千葉縣姐齒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的一級(jí)建筑師姐齒秀次設(shè)計(jì)，因此該次建筑造假事件也稱為“姐齒事件”。無(wú)獨(dú)有偶，2015年，日本著名公司旭化成集團(tuán)旗下的一家建材公司被爆出施工數(shù)據(jù)造假問(wèn)題，該建材公司參與建設(shè)的一棟位于橫濱的公寓樓地基打樁工程存在極大問(wèn)題，有8根樁子沒(méi)有抵達(dá)堅(jiān)固地層，造成公寓樓傾斜，公寓樓走廊上的扶手比通過(guò)連廊連結(jié)的另一幢樓扶手低2.4厘米。

7.不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)

日本實(shí)行地震保險(xiǎn)制度，根據(jù)日本《地震保險(xiǎn)法》的規(guī)定，政府對(duì)于保險(xiǎn)公司承擔(dān)的地震保險(xiǎn)責(zé)任進(jìn)行再保險(xiǎn)，即政府以再保險(xiǎn)的形式承擔(dān)一部分保險(xiǎn)金的支付義務(wù)。加入地震保險(xiǎn)之后，如果由于地震造成不動(dòng)產(chǎn)損壞，投保人將會(huì)得到一筆地震保險(xiǎn)金。在日本，地震保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)等的加入是完全自由的，并沒(méi)有法律的強(qiáng)制規(guī)定。但是，如果要加入地震保險(xiǎn)的話，必須要同時(shí)加入火災(zāi)保險(xiǎn)。

（作者：談軍一，國(guó)浩上海辦公室合伙人，朱憶茜，國(guó)浩上海辦公室實(shí)習(xí)生）